Il est toujours compliqué d’effectuer des travaux pendant le bail
: perte de jouissance du locataire, responsabilité en cas d’accident ou de vol, dommages à l’équipement, sources potentielles de conflit avec le locataire sont multiples. Dans cet article, nous détaillons les principaux cas théoriques de travail du bailleur pendant le bail et nous proposons des solutions pratiques fondées sur la jurisprudence.
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Quel travail peut être fait par le propriétaire pendant le bail ?
L’ article 7 de la loi de 89 précise les obligations du locataire et en particulier celle de laisser au bailleur la possibilité d’effectuer certains travaux pendant le bail :
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- travaille à l’amélioration des espaces communs ou privés
- travaux nécessaires à l’entretien ou à l’entretien normal des locaux loués
- amélioration de la performance fonctionne
- énergie travail nécessaire pour la décence du logement
Le locataire peut-il refuser le travail ?
Le locataire ne peut refuser l’achèvement de le travail s’ils entrent dans les catégories décrites ci – dessus
Si nécessaire, le bailleur peut intenter une poursuite pour l’obliger à donner accès au logement. Nous verrons alors que les travaux comportent des contraintes importantes, tant en ce qui concerne les conditions du chantier que la rémunération du locataire ; nous recommandons d’ éviter les travaux dans le cadre d’un bail, même s’il s’agit d’un travail d’amélioration non urgent. si possible.
Si les travaux proposés ne relèvent pas des catégories précédentes, comme l’agrandissement du logement, le locataire a le droit de refuser le travail. Rien ne l’empêche de demander son consentement et, si nécessaire, d’exécuter les travaux après avoir obtenu sa validation écrite.
CA Lyon, 14.5.19 : L’art. 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige précisément le locataire à permettre l’accès aux locaux loués pour les travaux nécessaires à l’entretien normal des locaux, désinsection faisant partie de cette maintenance https://t.co/pWZrhxYQg7
— Louis du Merle (@louisdumerle) 16 mai 2019
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Le locataire peut-il demander une réduction de loyer ou la résiliation du bail ?
L’ indemnisation du locataire pour travaux urgents était historiquement prévue par l’article 1724 du Code civil, qui dispose que si le travail urgent imposé au locataire dépasse 21 jours, le locataire peut demander une réduction de loyer.
Si, pendant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent être reportées jusqu’à la fin du bail, le locataire doit les subir, quels que soient les inconvénients qu’ils lui causent, et tout ce qu’il est privé, pendant qu’ils font, d’une partie de la chose louée. Mais si ces réparations durent plus de 21 jours, le prix de location sera réduit proportionnellement au temps et à une partie de la chose louée dont il a été privé. Si les réparations sont de de sorte qu’il rend inhabitable ce qui est nécessaire pour le logement du locataire et de sa famille, le locataire peut résilier le bail.
Article 1724 du Code civil Les travaux urgents peuvent faire partie des « travaux nécessaires à l’entretien ou à l’entretien normal des locaux loués » que nous avons énumérés au début de l’article. Mais ce n’est pas nécessairement le cas pour les travaux d’amélioration, par exemple.
La loi ALUR de 2014 simplifie le traitement du travail imposé au locataire en imposant une compensation pour tous les travaux imposés au locataire (en vertu de l’article 7 de la loi 89), qu’ils soient urgents ou non .
Donc, en résumé :
- si le travail dure moins de 21 jours : vous n’avez pas à indemniser le locataire, mais vous pouvez
- si le travail dure plus de 21 jours : vous devez indemniser le locataire
Si nous prenons un exemple simple de travaux sur 2 mois, imposé au locataire d’installer par exemple un escalier, et qui bloquent une chambre de 20m² dans un logement de 80m² loué 1000€/mois. Le loyer devrait en théorie être réduit à 750 €/mois pendant la durée des travaux.
L’ article 1724 du Code civil dispose que le locataire peut résilier le bail si le logement est inhabitable . Cette définition de l’inhabitable est complexe, mais en tout cas le locataire conserve ce droit.
Veillez à ne pas imposer un travail abusif au locataire pour le forcer à résilier le bail, car en théorie le locataire a un deuxième droit dans ce cas, prévu à l’article 7 de la loi de 89 : celui de demander la suspension du travail à un juge, qui lui accordera probablement le droit à déménager temporairement aux frais du bailleur.
Si les travaux entrepris dans un espace d’habitation occupé, ou leurs conditions d’exécution, sont abusifs ou vexatoires ou ne satisfont pas aux conditions fixées dans la notification de l’avis de travail ou si le l’exécution des travaux a pour effet de rendre l’utilisation des locaux impossible ou dangereuse, le juge peut ordonner, à la demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;
Article 7 de la loi de 89 Par conséquent, nous ne recommandons pas aux clients de notre direction locative d’effectuer des travaux non urgents dans le logement et d’attendre le départ du locataire, surtout si le travail rend le logement inhabitable.
Clause abusive
Attention, le droit à indemnisation du locataire existe même si une clause contraire est stipulée dans le bail ; il sera considéré comme abusif et donc non écrit (voir notre article sur les clauses abusives).
Quelles précautions devraient être prises par le propriétaire avant le travail ?
Pour les travaux urgents ou les travaux légers non urgents, l’idée de faire du travail dans le cadre d’un bail est moins mauvaise à notre avis. Veillez cependant à observer certaines précautions avant de commencer le travail.
Avant le début des travaux, le locataire doit être informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution au moyen d’un avis de travail qui lui est remis en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucun travail ne peut être effectué les samedis, dimanches et jours fériés sans le consentement exprès du locataire.
Article 7 de la loi de 89 Planifiez donc à l’avance l’avancement des travaux et prenez une marge sur les horaires et sur le périmètre d’intervention même pour les surestimer ; en cas de glissement du calendrier ou de la portée de l’intervention, le locataire pourra effectivement utiliser sa capacité à suspendre les travaux.
Cas spéciaux de travail imposés en copropriété
Obligation de délivrance et de jouissance pacifique due au locataire
En général, nous conseillons fortement aux locateurs de ne pas effectuer de travaux non urgents pendant le bail . Les travaux de copropriété sont l’exception que peut parfois être imposée au propriétaire : travaux de rénovation de la façade, rénovation des toits, mise à niveau aux normes des installations électriques…
Dans ce cas, le bailleur doit soutenir le travail au locataire qui est alors privé de la pleine jouissance de ses biens.
Il doit alors être indemnisé en vertu de l’obligation de délivrer régie par l’article 1719 du Code civil :
Le bailleur est tenu, par la nature du contrat, et sans qu’il soit nécessaire de stipuler expressément : (1) Livrer au locataire la chose louée et, dans le cas de son logement principal, un logement décent. Lorsque des locaux loués à des fins résidentielles ne conviennent pas à cette utilisation, le bailleur ne peut invoquer la nullité du bail ou sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; (2) Maintenir cette chose dans un état d’usage pour lequel elle a été louée ; 3) Faire en sorte que le locataire en jouit pacifiquement pendant la durée du bail ; (4) Assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Article 1719 du Code civil Cet article théorique est assez large dans sa définition, en particulier sur la notion de jouissance pacifique. La jurisprudence récente permet d’illustrer bien cette disposition.
Exemple concret : travaux de rénovation imposés au locataire
Dans cette jurisprudence récente, les locataires ont attaqué les propriétaires de leur appartement de 310 m² avec jardin privé de 270m². Cet appartement de luxe à Paris 16ème faisait partie d’une copropriété dans laquelle ont été votés de lourdes réparations qui empêchaient les locataires d’accéder au jardin, ont considérablement réduit la luminosité du logement et introduit une très grande quantité de poussière dans le logement. Il est important de noter qu’un tel travail dure plus de 12 mois.
CA Paris, 31.5.18 : L’obl° du bailleur d’assurer une jouissance pacifique des locaux à son locataire est une obligation de résultat qui ne cesse pas seulement en cas de force majeure ou de faute de la victime mais ayant les caractéristiques de force majeure https://t.co/RTyraODXsN
— Louis du Merle (@louisdumerle) 4 juin 2018
La décision est intéressante parce que le juge ne s’est pas placé dans le cadre de l’article 1724, affirmant que les travaux de rénovation de l’immeuble ne peuvent être considérés comme des travaux urgents ; toutefois, le bailleur a manqué à son obligation de délivrer en vertu de l’article 1719.
Les propriétaires ont été condamnés à leur verser l’équivalent de 5 mois de loyer, y compris les frais de perte d’utilisation des travaux qui ont duré 14 mois , plus la totalité des frais de réhabilitation et de nettoyage du logement, du mobilier et des vêtements des locataires (la demande de dommages-intérêts n’a pas été acceptée par le juge ).
La décision est intéressante dans la mesure où elle établit l’ordre de grandeur du loyer inférieur que le bailleur devrait offrir au locataire dans de telles situations : tout dépend de la taille du balcon/terrasse/jardin mais on peut imaginer que la reconstruction les travaux peuvent entraîner une perte de jouissance qui entraînerait une diminution temporaire du loyer de 20 % à 40 %.
Cette franchise temporaire doit faire l’objet d’une modification distincte du bail, qui précise que le loyer reviendra à sa valeur normale une fois les travaux terminés.
Le loyer revient à sa valeur normale en cas de travaux de rénovation, mais qu’en est-il d’une éventuelle augmentation du loyer suite à des travaux d’agrandissement ou de rénovation ?
Augmentation du loyer après amélioration ou agrandissement
Encore une fois, nous vous recommandons d’attendre le départ du locataire pour mettre fin à un travail qui ne vous est pas imposé ou qui n’ont pas un caractère d’urgence. Vous pouvez néanmoins décider, en accord avec le locataire, d’effectuer des travaux d’amélioration ou d’agrandissement pendant le bail.
Deux paramètres doivent alors être fixés avec le locataire :
- les conditions de jouissance pendant le travail
- louer après les travaux
Deux solutions sont possibles pour contracter : une modification de le bail ou la résiliation suivie de la signature d’un nouveau contrat.
Si le travail est léger, vous pouvez vous contenter d’une approbation. Si votre travail est important et que le locataire doit quitter son logement, nous vous recommandons de résilier le bail et de signer un nouveau contrat en même temps.
Prenons l’exemple d’un appartement parisien loué à 1000€ pour 30 m² ; le propriétaire propose au locataire d’aménager le grenier avec des travaux pendant 6 mois de travaux qui obligent les locataires à libérer les locaux. La chose la plus simple est que le locataire donne son congé en main au bailleur lors d’un rendez-vous de signature du nouveau bail, nouveau bail couvrant un nouveau local de 50m².
Pour compenser la perte de jouissance des locataires ayant à déménager pendant 6 mois, le bailleur peut accorder un loyer de marché inférieur pour le nouveau logement de 50m², dans notre exemple il pourrait offrir par exemple 1150€ pour 50m² au lieu de 1000€ pour 30m².
Deux points opérationnels restent sensibles sur ce montage :
Le sort des meubles pendant le travail
Le locataire peut vouloir laisser ses meubles dans le logement pendant le travail. Pour éviter tout problème de requalification de l’occupation, vous pouvez signer un accord simple pour la fourniture de logements pour le stockage (un peu comme la location d’une cave).
La date d’entrée en vigueur du bail
Il est difficile de fixer une date d’entrée en vigueur spécifique 6 mois avant la fin des travaux, de sorte que vous pouvez définir une date indicative et prévoir une condition suspensive pour la livraison du travail . Il suffira que le bailleur informe le locataire par courrier dans un délai minimum de préavis pour l’organisation de l’inventaire (date de l’inventaire d’entrée qui fixera finalement la date d’entrée en vigueur).
