L’investissement immobilier assure un rendement plus élevé que les autres placements financiers. Pour un investissement réussi, il est important de connaître la rentabilité de votre investissement locatif. Pour cela, nous vous présentons le calcul des différents types de rentabilité afin de savoir le placement locatif qui vous rapportera le plus.
Le calcul de la rentabilité immobilière brute
La rentabilité brute encore appelée rentabilité locative est la somme des revenus qui sont issus de votre bien immobilier, mais rapportés aux prix d’acquisition de votre bien. Son calcul se réalise de façon très simple. En effet, grâce à cet indicateur, vous aurez une idée de la rentabilité d’un investissement immobilier.
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Vous pourrez facilement investir dans un projet prometteur. La rentabilité brute correspond à un taux global sans déduction de vos différentes charges. Le résultat s’obtient en faisant le calcul suivant :
- Rentabilité immobilière brute = [(loyer mensuel × 12)/ prix d’achat du bien] × 100.
Toutefois, il s’agit d’un calcul incomplet, car l’ensemble des charges auxquelles vous ferez face en devenant propriétaire du bien immobilier ne sont pas prises en compte.
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La procédure pour calculer la rentabilité nette
La rentabilité immobilière nette est encore appelée la rentabilité nette de charge. Elle correspond aux taux de rentabilité après avoir déduit toutes les charges telles que :
- les honoraires de gestion ;
- les frais de la garantie des loyers impayés ;
- la fiscalité (la taxe foncière sur les propriétés bâties) ;
- les charges locatives non-récupérables ;
- les intérêts d’emprunt si le bien immobilier a été acquis à crédit ;
- les dépenses pour gros travaux et d’entretien.
Pour réussir le calcul de la rentabilité nette d’un investissement immobilier, vous devez retirer de votre loyer annuel le montant total des charges. La formule de calcul de la rentabilité immobilière nette est la suivante :
- Rentabilité nette = [(montant du loyer × 12) × 100 – (les charges locatives)/ prix d’acquisition du bien].
Grâce à ce calcul, vous aurez un taux différent, mais plus précis que le résultat de la rentabilité immobilière brute. La rentabilité nette est, par conséquent, plus proche de la rentabilité réelle de votre investissement immobilier.
Le calcul de la rentabilité nette-nette
Pour être encore plus précis dans le calcul de votre rentabilité immobilière afin d’éviter des erreurs, vous devez calculer la rentabilité nette-nette. Autrement dit, il s’agit de la rentabilité nette de fiscalité qui y inclut votre imposition de revenus fonciers.
C’est un élément très important si vous souhaitez vous lancer dans ce type d’investissement. Pour obtenir ce calcul, tout dépendra de votre tranche imposable à savoir : réel, micro BIC, micro foncier, mais aussi du régime de vos revenus fonciers.
De même, vous devez prendre en compte les dispositifs fiscaux dont vous pouvez bénéficier comme :
- la Loi Pinel ;
- Malraux ;
- déficit foncier…
Pour déterminer le montant que vous pourrez économiser sur votre impôt, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne.
La vacance locative : un impact considérable sur la rentabilité d’un investissement immobilier
La rentabilité d’un investissement immobilier dépend du paiement du loyer. Pour cela, vous devez prévoir des mois de vacances locatives dans vos calculs. Du coup, vous aurez plusieurs hypothèses optimistes ou encore pessimistes.
L’absence des locataires représente un poids très lourd dans un investissement immobilier locatif. C’est pourquoi il est toujours recommandé de choisir une ville où la demande pour un tel bien est assez forte. Cela vous permettra de mieux déterminer votre rentabilité sans pour autant réaliser trop de calcul en ce qui concerne les vacances locatives.
