Diagnostic de Performance Énergétique à Rennes

Entré en vigueur en 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) et obligatoire pour toute transaction immobilière. Pourquoi une telle obligation ? Quels sont les objectifs du DPE ? Quels sont les bâtiments concernés à Rennes ? Quelles obligations doivent remplir les professionnels rennais pour pouvoir effectuer un tel diagnostic immobilier ?

DPE, transposition en droit français de l’accord de Kyoto

Face au réchauffement climatique, la communauté internationale s’engage véritablement depuis la fin des années 90 et le début des années 2000 pour réduire les émissions de gaz à effet de serre. En effet, il n’est plus à démontrer que l’activité humaine est en grande partie responsable de la hausse des températures enregistrées à l’échelle planétaire.

Une entrée en vigueur rencontrant des difficultés

Pour contenir cette hausse, plusieurs dizaines de pays signent le 11 décembre 1997 le protocole de Kyoto. Celui-ci vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre, en particulier dans le domaine du bâtiment.

En application de ce protocole international, la Communauté européenne adopte la directive 2002/91/CE sur la performance énergétique des bâtiments (DPE) en 2002. En théorie, cette même directive européenne doit être transposée dans le droit national de chaque pays européen avec une mise en application pour le 4 janvier 2006. En pratique, en raison de diverses difficultés rencontrées, certains pays ne parviennent pas à respecter leur engagement dans le délai imparti. En France, elle entre en vigueur au 1er novembre 2006.

Diagnostic de performance énergétique : les principales dates

• 1er novembre 2006 : le DPE est obligatoire pour toute vente d’un bien immobilier existant ;
• 1er janvier 2008 : à l’exception d’un certain nombre de bâtiments, tous ceux qui accueillent du public et dont la superficie excède 1000 m² ont une obligation d’affichage du résultat de ce diagnostic ;
• 1er janvier 2011 : extension de l’affichage des résultats du diagnostic de performance énergétique à toutes les transactions immobilières, et ce, qu’elles soient réalisées par des personnes physiques ou morales, pour la vente comme pour la location ;
• 1er Janvier 2012 : entrée en vigueur des 6 mesures de fiabilisation du DPE ;
• 1er avril 2013 : nouveau mode d’établissement du DPE ;
• 1er janvier 2021 : dans le cadre de la loi Elan, le DPE qui n’avait jusqu’ici qu’un caractère informatif devient opposable (modifications des nouveaux articles L.271-4 et L.134-3-1 du CCH Code de la construction et de l’habitation). Cela implique que le bailleur ou le propriétaire peut désormais engager la responsabilité engagée du diagnostiqueur immobilier en vue d’obtenir réparation en cas de manquement, de faute ou d’erreur. Seules les recommandations accompagnant le diagnostic conservent leur caractère informatif.

Qu’est-ce qu’un diagnostic de performance énergétique ?

Le DPE ou diagnostic de performance énergétique est une étude destinée à évaluer la performance énergétique d’un bien immobilier proposé à la vente ou à la location, mais également son impact sur le réchauffement climatique. Il s’inscrit dans le cadre du Plan Climat, avec pour objectif de diviser par 4 l’émission des gaz à effet de serre (GES) liée à la consommation en énergie des bâtiments d’ici à 2050.

Performance énergétique et émission de GES

Le DPE fournit un aperçu de la performance énergétique d’un logement et de la quantité de gaz à effet de serre émise par ce dernier.
A Rennes comme sur l’ensemble du territoire national, le DPE doit être systématiquement intégré au contrat de location ou à l’acte définitif de vente.

Que contient le DPE ?

Le DPE contient un certain nombre d’informations relatives au bâtiment ou au logement :

• ses caractéristiques techniques ;
• un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude et relatifs à l’air ;
• un chiffrage ou une évaluation de la consommation énergétique pour chacun des équipements précédemment cités ;
• une estimation de la quantité de GES rejetés dans l’atmosphère en fonction de ces mêmes consommations ;
• une estimation de la facture énergétique annuelle ;
• la proportion des EnR (énergies renouvelables) utilisées ;
• le classement des résultats selon deux échelles de référence se traduisant par une « étiquette Energie » et une « étiquette Climat ».
• un certain nombre de recommandations purement informatives en vue de renforcer les performances énergétiques et de réduire les émissions en GES du bien immobilier.

Les étiquettes environnementales réglementaires

Etiquette Energie

L’étiquette Energie permet de connaître la consommation d’énergie primaire pour un bien immobilier. Elle est graduée de A (- de 50 kWh ep./m2.an) à G (+ de 450 kWh ep./m2.an), cette dernière note étant évidemment la plus mauvaise.

Sur Rennes, si les projets immobiliers fraîchement sortis de terre se veulent parmi les plus performants au niveau énergétique, c’est loin d’être le cas de tous les logements de la capitale bretonne. En effet, celle-ci compte de nombreux hôtels particuliers, pavillons et immeubles dont la construction remontent parfois à plusieurs siècles. Le résultat de tous ces bâtiments énergivores se caractérise par une étiquette Energie généralement située entre D et G.

Ce n’est évidemment pas propre à la préfecture d’Ille-et-Vilaine (35) puisque l’on dénombre de nombreuses « passoires » énergétiques dans Rennes Métropole (Cesson-Sévigné, Saint Grégoire, Saint Jacques de la Lande, etc), mais également sur tout le territoire bretillien.

A noter que beaucoup de maisons individuelles construites avant les années 2000 sont peu performantes.

Etiquette Climat

L’étiquette Climat permet d’évaluer l’impact du bien immobilier sur le réchauffement climatique. Elle prend la forme d’une échelle graduée allant de A pour une faible émission de CO2 (- de 5 kg ep CO2/m².an) à G pour la plus forte (+ de 80 kg ep CO2/m².an).

Comme pour l’étiquette Energie, Rennes présente des résultats très divers, avec un certain nombre de logements peu impactants sur l’environnement et d’autres émettant beaucoup de GES. Ces derniers sont également majoritairement les logements les plus énergivores.

Dans quel cas le DPE est-il obligatoire ?

Depuis le 1er janvier 2011, la réalisation du diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour toutes les transactions immobilières, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location.

Si les professionnels de ce secteur sont évidemment les premiers concernés, les particuliers doivent également se plier à cette même obligation. Par ailleurs, toute annonce de vente ou de location publiée sur internet, dans la presse ou dans une agence doit impérativement comporter les résultats de ce bilan thermique.

Quels sont les bâtiments concernés par cette obligation ?

Dans le cadre d’une vente ou d’une location, le diagnostic de performance énergétique concerne tous les bâtiments ou parties de bâtiment clos et couverts, comme une maison individuelle, un appartement, un immeuble ou encore des bureaux.

Sont toutefois dispensés de cette obligation :

• les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute est inférieure à 50 m² ;
• tout ou partie des bâtiments non chauffés ;
• les bâtiments ne comptant comme seul équipement de chauffage fixe qu’une ou plusieurs cheminées à foyer ouvert ou qui sont dépourvus de système de refroidissement ;
• tout ou partie des bâtiments résidentiels conçus pour une utilisation de moins de 4 mois par an ;
• les constructions provisoires dont la durée d’utilisation est au maximum de 2 ans ;
• les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire. A Rennes, cette exception concerne notamment le Parlement de Bretagne ou encore l’ancienne prison Saint-Michel ;
• les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ;
• les bâtiments servant de lieux de culte comme la Cathédrale Saint-Pierre de Rennes.

Non-respect de l’obligation de DPE : quels sont les risques ?

Le DPE pour toute transaction immobilière est une obligation à laquelle chacun est tenu. Le non-respect de cette dernière peut être lourd de conséquence :

• pour un professionnel de l’immobilier : la DGCCRF, Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes, sanctionne l’absence de publication des résultats du DPE par une amende de 1500 euros par manquement ;
• pour le propriétaire ou le bailleur : la dissimulation ou l’absence de diagnostic est considérée comme un dol (manœuvre frauduleuse destinée à tromper) selon l’article 1116 du code civil. A ce titre, une baisse du prix de la transaction (vente ou location) peut être imposée, voire l’annulation de cette dernière. Au pénal, la DGCCRF peut estimer qu’il s’agit d’une publicité de nature à induire en erreur (art L 121-1 du code de la consommation). Les sanctions prévues sont alors une amende de 37 500 euros et une peine de prison de deux ans.

Quelle est la durée de validité du DPE ?

Comme bien des diagnostics immobiliers, la durée de validité du DPE est établie par décret gouvernemental. Elle est en l’occurrence fixée par l’article R. 134-4-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) à dix ans, sauf si des travaux ou des dommages sont à même d’impacter les performances du bien immobilier.

Cette durée de validité relativement longue est fort utile pour les propriétaires bailleurs de Rennes qui n’ont donc pas obligation à faire faire un diagnostic de performance énergétique à chaque changement de locataire.

Établissement du diagnostic de performance énergétique à Rennes

Lors de toute transaction immobilière, le vendeur ou le bailleur se doit de fournir un DPE de moins de 10 ans.

Influence sur la vente ou sur la location d’un bien immobilier dans le 35

La réalisation d’un tel diagnostic permet de renseigner l’acquéreur potentiel ou le futur locataire quant à la consommation énergétique du logement qu’il envisage d’acheter ou d’occuper.
Dans l’hypothèse de résultats médiocres voire mauvais, cela peut potentiellement représenter un frein dans la réalisation de la transaction immobilière. En effet, au vu de ceux-ci, la personne intéressée par la maison où l’appartement peut soit décliner l’offre, soit négocier à la baisse le prix de vente ou le loyer mensuel. A l’inverse, un logement peu énergivore est plus facile à vendre ou à louer car nettement plus attractif.

Cette mesure est incitative notamment sur Rennes où les propriétaires y prêtent une attention de plus en plus grande. En effet, si la demande en logement est très forte sur la métropole, notamment du fait du grand nombre d’étudiants, les locataires sont de plus en plus regardant quant aux résultats du DPE, ceci afin de maîtriser leur facture énergétique et préserver leur pouvoir d’achat.

Quel diagnostiqueur immobilier choisir à Rennes ?

Le DPE ne peut être établi que par un professionnel présentant les compétences requises, en l’occurrence la certification diagnostiqueur immobilier.

Celle-ci ne peut être délivrée que par des organismes de formation accrédités COFRAC (COmité FRançais d’ACcréditation) après une formation dont le contenu et la durée sont définis par les services de l’Etat. Cette certification a une durée de validité de 5 ans. Son renouvellement pour 5 annnées supplémentaires est possible en obtenant une recertification auprès de ces mêmes organismes de formation.

Théoriquement, il ne devrait pas être compliqué de trouver un technicien fiable puisque la formation est identique à Bruz, à Rennes ou à Paris. Chacun de ces professionnels est supposé avoir les mêmes compétences.

Dans les faits, il s’avère qu’il existe un certain nombre de différences notables dans les résultats des diagnostics réalisés par plusieurs professionnels pour un même logement sur Rennes et dans le 35.

Ce constat mis en évidence par certaines associations de consommateurs à l’échelon national est admis par les services publics. Pour l’essentiel, ces divergences sont le fruit d’une formation insuffisante de certains diagnostiqueurs immobiliers. Pour y remédier, les instances françaises ont donc décidé le renforcement dès 2021 de la formation et du contrôle des techniciens. L’objectif est de parvenir à une fiabilité sans faille du DPE dont l’importance est parallèlement renforcée.

Sur Rennes Métropole, et plus généralement en Ille-et-Vilaine, pour tout DPE, tournez-vous vers des indépendants ou des professionnels en franchise détenteurs de la certification ou de la recertification. Dans le cas contraire, le bilan effectué n’aurait aucune valeur.
Par ailleurs, le diagnostiqueur doit être couvert par une assurance responsabilité civile comme le prévoit la loi.

Enfin, cela peut sembler une évidence, mais il est toujours préférable de faire appel à un professionnel situé à proximité. Dans le 35, vous en trouverez sur Rennes Métropole (Betton, Montgermont, Chantepie, Thorigné-Fouillard, etc), mais également un peu partout en Ille-et-Vilaine.

Quel est le prix d’un DPE à Rennes ?

Les tarifs d’un diagnostic immobilier ne font l’objet d’aucun encadrement légal. Ils sont donc totalement libres. Ils varient généralement en fonction du lieu d’intervention, du type de logement et de sa superficie. Il est en effet aisé de comprendre que le prix d’un DPE à Rennes pour un studio est nécessairement moins cher que dans le cas d’une longère à Melesse.

S’ils sont amenés à évoluer, les tarifs pratiqués sur Rennes et ses environs sont généralement :

• pour un studio : de 95 € à 120 € ;
• pour un appartement de 2 à 5 pièces : de 100 € à 150 € ;
• pour une maison individuelle de 2 à 5 pièces : de 115 € à 160 € ;

Avant toute intervention d’un professionnel, n’hésitez pas à lui demander un devis DPE gratuit.

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