La loi de finances 2021 nous enseigne l’extension de la loi Pinel pour cette année. Le texte va plus loin et nous apprenons également que le régime Pinel réduira sa fiscalité jusqu’en 2024. D’autre part, les règles d’admissibilité et le taux de réduction d’impôt subiront certains changements. Nous faisons le point sur toutes les nouveautés de la loi Pinel pour 2021.
Comment fonctionne la loi Pinel en 2021 et après ?
On peut déjà noter qu’il y a quelques changements mais que dans l’ensemble, le Pinel reste ce qu’il est déjà. Il s’agit d’avoir une réduction d’impôt régulière si vous achetez un bien immobilier pour le louer. Un minimum de 6 ans, avec un loyer plafonné, doit être loué dans certaines zones à des locataires à revenus modestes.
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J’ ai déjà détaillé ce principe de base en détail sur mon site. Vous trouverez toutes les informations dans la section Loi Pinel. Je vous conseille vivement de jeter un coup d’œil à mon guide Pinel qui explique toutes les optimisations fiscales année après année.
Pour 2021, le gouvernement est venu apporter trois changements majeurs à la loi Pinel.
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A partir de 2021, le Pinel est réservé aux logements collectifs ; les maisons sont exclues.
Nous connaissions cette information depuis un an : il était prévu que la loi Pinel ne soit plus accessible pour les maisons, mais seulement pour les appartements. Un aspect dommage car il était possible de viser une bonne rentabilité sur un tel raccord. Je vous ai alerté sur la fin de l’opportunité ici l’année dernière : fin de l’investissement sur les maisons Pinel.
La loi de finances 2021 confirme cet aspect. La loi Pinel n’est possible que sur un immeuble collectif pour les permis de construire déposés à partir du 1er janvier. Seuls ceux qui ont déposé un permis de construire l’année dernière pourront bénéficier du Pinel sur une maison.
Il y a des informations contradictoires sur le sujet en ligne, tandis que la loi est très claire. Pour les plus sceptiques, c’est l’article 169 de la loi de finances 2021 qui légifère cet aspect de Pinel. Il est appris que l’article 199 novovicies du Code des impôts, qui le rend conditionnel à l’adhésion au Pinel, verront le mot « logement » remplacé par « bâtiment collectif d’habitation ».
La loi Pinel s’étend en 2021, 2022 et même jusqu’en 2024 !
A priori bonne nouvelle pour la loi Pinel, il resterait possible pour les investissements de cette année mais aussi pour 2022, 2023 et même 2024. En bref, le Pinel n’est pas mort et vient saisir quelques années de plus. Le texte nous dit deux changements pour les années à venir.
La réduction de la loi Pinel diminue à partir de 2023.
Aujourd’hui, la loi Pinel vous permet d’avoir une réduction de 2% par an pendant 6 ans ou 2% par an pendant 9 ans puis 1% sur les années 10 à 12. En achetant un logement de 100 000€, vous aurez 12% de réduction d’impôt sur 6 ans (12 000€), 18% sur 9 ans voir même 21% sur 12 ans.
Le texte nous informe qu’à partir de 2023, la réduction tomberait à 10,5 %, 15% ou 17,5 % sur les mêmes durées. Pire encore, nous sommes en baisse pour 2024 avec les taux indiqués dans le tableau récapitulatif ci – dessous.
Taux de réduction de la loi Pinel en 2021, 2022, 2023 et 2024.
| 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
| 6 ans | 12 % | 10,5 % | 9 % | 9 |
| ans | 18 % 18 % | 15 | 12 % | |
| 12 ans | 21 % 21 % | 17,5 | 14% |
On ne sait pas encore le montant de la réduction prévue chaque année. 10,5 % sur 6 ans suppose une réduction de 1,75% par an, mais si nous continuons ces 1,75% jusqu’à 9 ans, nous diffèrent des 15% prévus. Il est donc très probable que le régime change quelque peu à ce niveau et que le choix de l’engagement sur 6 ou 9 ans devienne primordial.
Attention, la baisse du taux Pinel n’affectera que les investissements à partir de 2023 ou après ; la date de dépôt du permis de construire sera noté. Ceux qui achètent un Pinel aujourd’hui ou en 2022 auront les tarifs attractifs jusqu’à la fin de l’appareil. Enfin, cette loi a le temps de changer. D’autant plus que la loi de finances 2021 prévoit déjà la possibilité d’éviter cette diminution de la réduction Pinel.
Il est possible de conserver la réduction attrayante Pinel de 2021 à 2024 pour les logements verts.
Le législateur permet déjà de ne pas souffrir de cette diminution de la réduction Pinel qui viendrait sans aucun doute à couper l’envie d’investir dans de nombreux ménages. Le texte nous dit que si les logements Pinel construits après 2022 répondent à certaines normes environnementales, il sera toujours possible de bénéficier de la réduction maximale d’impôt. Nous ne connaissons pas encore les règles qui seront fixées par décret. Le texte stipule : « les dispositions ne s’appliquent pas aux logements situés dans un domaine prioritaire de la politique de la ville ou qui respecte un niveau de qualité, en particulier en termes de performance énergétique et environnementale, supérieur à la règlements, dont les critères sont définis par décret ».
Sans aucun doute, dans l’intervalle, la loi peut changer et que, à défaut, les promoteurs ne proposeront sans aucun doute que des logements admissibles à ces nouvelles normes environnementales afin de bénéficier de la réduction de 2% par an pendant 6 ou 9 ans puis 1% sur trois ans.
Pinel loi 2021 : changements de zonage et continuation du Pinel Breton.
L’ investissement Pinel consiste à investir dans des domaines particuliers (classés A, B1, B2 etc…) mais aussi dans le respect d’un plafond de loyer (voir : calcul du plafond de loyer Pinel). Les zones admissibles changent chaque année, et certaines disparaissent au fur et à mesure.
Le loyer maximum peut également poser problème car le calcul du plafond est le même pour toute la France. Un Pinel expérimental a donc été lancé en Bretagne l’année dernière où les zones sont décidées par le préfet qui a permis de porter au goût du jour les zones exclues dans certains territoires tels que en tant que B2. Mieux encore, le plafond des loyers est modulé pour chaque municipalité afin de mieux correspondre à la réalité du terrain. Ce Pinel encore testé pourrait devenir la norme si le modèle breton se révèle efficace.
Pour optimiser la rentabilité de votre propriété Pinel, l’important est de remplir correctement vos déclarations fiscales pour miner l’impôt ! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera étape par étape et vous donnera tous les conseils fiscaux à savoir pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à poser : devriez-vous incorporer des dépenses dans la réduction d’impôt ou les déduire du terrain ? comment puis-je corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt dans l’année de la libération ? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect… ? Réflexes d’avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettra plusieurs centaines d’euros d’économies.
